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深圳楼市“去金融化”

2021-07-20 来源:

 

今年以来,违规流入楼市的资金受到监管严厉打击,深圳楼市逐渐消火。

近期,合肥、重庆、武汉等热点城市出现了房贷业务收紧的情况,部分银行暂停了二手房贷款。据统计,全国46个城市房贷放款周期延长。广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞等粤港澳大湾区城市放款周期也延至百天以上。

房贷收紧的城市无一不是近来楼市升温过快的热点城市。而深圳在这一轮“停贷风波”中是个例外。《中国经营报》记者走访了深圳中行、农行、工行等国有大行以及多家股份制银行,各银行表示正常收单,但均表示目前审查更严。

虽然深圳房贷相对充裕,但调控在严查资金、资质方面趋严。记者发现,部分银行的房贷放款周期有所延长,例如二手房贷款方面,交通银行表示目前营业额度较之前略有紧缺,放款周期延长为约一个半月。

招商银行深圳分行信贷部工作人员则告诉记者,如今贷款要求提高、审核程序增多是贷款时间拉长的一个原因。他表示,闭眼就能通过申请已经不可能了。不过,虽然审查趋严,但由于深圳官方推出线上登记审核系统,将还款能力审查环节前置,银行审核率反而有所提高。

种种迹象表明,各大银行对于购房资质和资金的严查力度都在加码,经济学家管清友曾公开表示,“房地产去金融化是完全必要的。”

“打新”资金来源审查趋严

一笔10万元的消费贷。由于部分资金是父母半年内断断续续转入,个贷经理还要求他核实证明每一笔转入资金为合理所得。

如今,买房人要从银行贷款,至少要经历线上登记审核、开发商、银行三道关卡。今年年初的新政,深圳首次明确并投入使用官方登记系统,官方审核前置到了开发商之前。在这个环节,往往会出现贷款资料不详细、贷款能力不足等情况以致审核不通过。

此前,打新热盘宏发万悦山名庭项目连续4天发布了4条延期开盘公告,一再推迟销售节点。延迟开盘的原因是由于大批购房人月收入和流水、个税不相匹配,短期内有大额资金转入账户等,导致资质审查不过关。不少购房者连续提交三四次资料,审核均以失败告终,最后错失认筹机会,资料审核的严格程度超出人们预料。

近日,位于蛇口的半山臻境开售,一位销售人员在朋友圈发文感叹有大批客户流水未通过银行审核,提前中止认筹。从备案信息来看,项目均价10.14万元/平方米,一路之隔的山语海在2020年底时,二手房成交价在12万~13万/平方米左右,如今官方指导价为10.08万/平方米。

据悉,项目备案586套住宅,共有1103批客户入围,入围比例1∶1.88,未达到启动积分的门槛。53.3%的中签率,对于一个地处南山的网红盘而言,是一个很“友好”的数字。

项目开盘当日耗费近13个小时,586套住宅才缓缓清盘,弃选率约为47%。项目的销售称,有近300位购房者在递交资料审核时被筛掉,目前仍有个别客户就贷款资质在跟银行沟通。销售人员表示,若按原意向认筹人数开盘,去化表现或许会更好。“现在审查严,与其后面银行不通过、退房,不如一开始就给优质客户机会。”销售表示。

楼盘销售人员陆丰告诉记者,目前他所在的项目合作的银行约5家。据了解,建行的贷款额度相对趋紧,资质审查也最为严格。记者随后咨询了建行个贷经理,他建议首付款最好来自自有资金,现在找朋友借款或贷款均行不通,有可能被认定为“代持”。

此外,记者从多家贷款中介公司了解到,近期由于额度紧张,以往合作的银行接单意愿确实不如以前。贷款中介表示,在有限的额度下,银行会更倾向于确保合作楼盘的按揭贷款。该贷款中介称,以往很多客户通过信用卡的方式贷款30万元,过去这样的消费贷可以不上征信记录,但现在这样的操作已经行不通了。

房抵经营贷违规炒房

不过,严查之下仍有贷款中介机构顶风作案,通过房抵经营贷的方式解决首付款资金。

深圳一家贷款中介公司许姓负责人向记者坦言,他经手的经营贷客户最近有被查出来的,但公司目前仍在私下接单房产赎楼过桥、经营贷等业务。“来我们公司当面聊,我们最近也有成功放款案例,是没什么问题的”。

根据记者近期调查,有贷款中介表示,如果申请100万元以上房抵经营贷,通常要求申请者名下拥有经营满两年的公司。不过实操中,刚注册的或者没有实际经营的公司也能申请,新注册营业执照费大概3500元。

“例如你买房需要300万元的首付款,只要你手上拥有一套房,就可以抵押贷出来300万元。我们收贷款金额2%的审批担保费,银行成功放款后一次性收取。”该贷款中介称。

这类贷款的最大优势在于低息。在记者获取的一份银行抵押贷资料中,月息最低3.5厘,相当于年化利率4%左右,远低于深圳超过5%的首套房与二套房贷利率。如此看来,将已有房产抵押给银行申请低利率的经营贷,倒手买房,或是过桥买下一套房,然后抵押给银行申请经营贷,再用贷款来买房,炒房者能轻松套利。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示,经营贷之所以能够瞒天过海流入楼市,披着实体经济贷款的外衣进入房地产市场,主要原因之一在于银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介(小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等)和房产中介合作,共同套取资金。也就是说,整治银行内鬼是整治经营贷乱象的重要前置条件。

多家银行领罚单

国银保监会主席郭树清在去年提出了著名的“灰犀牛”,他说,房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”,这些年各地区各部门依据“房住不炒”原则和“一城一策”精神,优化了金融资源的配置,严防资金违规流入房地产市场。

过去两个月以来,挤压房地产泡沫的大动作不断。

6月份,银保监会统信部副主任刘忠瑞在新闻发布会上介绍,银保监会会同住建部、人民银行成立了专门工作组,赴热点城市进行现场指导,督促各地深挖违规线索,坚决遏制经营贷违规流入房地产。

近期,为遏制资金流入楼市,深圳、广州通过下发通知和约谈小贷担保公司,打击赎楼担保、过桥贷,要求各小贷公司全面停止“过桥贷”“赎楼贷”业务,不得直接或变相发放住房按揭贷款。如有存量业务需及时报告,并要求小贷公司尽快压降、结清。

深圳市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行监管约谈,还约谈了富德、企联、金赢信、大信、亚联财等5家小贷公司,全面排查经营用途贷款担保业务,重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”的相关业务。

与此同时,监管对违规行为实施处罚,多家银行分支机构因“经营贷”问题领到罚单。5月21日,银保监会发布今年11-21号罚单,对华夏银行、渤海银行、中国银行、招商银行、东亚银行(中国)等5家金融机构及相关责任人员依法作出行政处罚决定,处罚金额合计约3.66亿元。

记者在银保监会深圳监管局官网上查阅梳理,在5月21日公开的处罚罚单中,深圳银保监局共作出涉及“经营贷、消费贷款被挪用”“经营性物业抵押贷款用途不合理”“ 流动资金贷款发放后转入房地产开发企业”等行政处罚共13起,处罚金额共计约1020万元。

银保监会副主席梁涛表示,目前,房地产金融化、泡沫化势头得到遏制。银保监会牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,紧紧围绕着地价和房价稳预期的目标,贯彻房地产长效机制的要求,促进房地产市场平稳运行。

梁涛透露,接下来银保监会将针对相关违法违规行为,持续三年开展全国性房地产专项检查,对发现的违规行为“零容忍”。(本文来源:中国经营报,记者:蒋翰林、赵毅)