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房价涨跌的逻辑是什么?对比一下你所在的城市

2021-07-20 来源:

 

通常分析一个城市房价,都以人口作为研究点。但实际上人口只是需求。而决定商品价格的应该是供应与需求两个维度。

如果新增人口视为需求,新增住宅为供应。那么一个城市的人口增长,但是住宅供应也同步维持增长,在不考虑短期金融政策的影响下,价格理论上就可以维持不变。

新增住房供应,实际由政府土地出让控制。土地供应的多少,决定了未来住房供应的多少。

近几年以来,各个城市的价格分化,其最主要原因就是各个城市的供需情况分化导致。

调控最为严格的深圳这10年以来,新增常住人口700余万人,目前已经超过1700万人。近三年来,新增住宅用地,计容面积约720万平米。这十年来,房价从13000元上涨到了9万元以上。

与之相对的是,在没有严格的限购限售的重庆,目前主城区常住人口1000余万人。近三年来,新增住宅用地,计容面积约5778万平米。近十年来房价仅从5100元上涨到13000元。

1.金融政策:透支未来及偿还过去

中国几次房价暴涨,都是因为量化宽松的关系。放水最直观的感受就是钱更容易借,且借钱成本更低。

这样的结果就是,短期内会新增大量刚符合购房门槛的人。同样有钱人,也会趁机放大杠杆继续买入。

这样的结果就是,短期内需求暴增,供需失衡,价格上涨。而价格上涨,引起的市场恐慌,进一步提高需求,雪球必然越滚越大。

09年4万亿,15年去库存,20年套用贷款,就是引起房价短时间跳涨的关键。

但杠杆也就是意味着预支,消耗的是未来需求与支付能力。透支了未来必然也会在一定时间对过去还债,所以在短暂的疯狂牛市后,通常就是长时间的横盘甚至阴跌。

2.购买能力:最有钱与最高收入群体

很多人会解读,城市的人均可支配收入,工资中位数等等数据。但实际上,研究这个数据意义不大。

供需情况决定了房子的稀缺程度,不同城市各不相同。里面的关键在于,虽然所有人都需要住房子,但房子不是卖给每个人的。

能够在城市有限住宅供应中买房的,永远都是属于支付能力最高者。

此时的房屋交易,就是三种情况:

有钱人之间的换手;

原住民套现离场;

移民新贵的接盘。

北京上海深圳这种超一线城市,已经拥有了顶级资源与产业,自然而然能够吸纳全国最有钱的人。并且在严控城市规模的政策下,有限的土地供应,房子本来就会更加稀缺。房价,就自然而然地会持续暴涨。

甚至鄂尔多斯这种资源型城市,虽然整体经济总量,居民收入都不突出。但在短时间内出现暴富阶层,在2010年前后,也直接将房价抬到了深圳的水平。

3.马太效应:穷人越穷,富人越富,资产越贵

如果一个城市,在生产力(人均GDP)没有提升,人口数量不变,没有新房建造的情况下。房价也必然会上涨。因为资源从平均到局部偏移的过程,都会导致有额外收益的资产越来越稀缺,价格越来越高。

试想一个情况,改朝换代初期。朝廷实施了天朝田亩制度,每个人分得土地规模都一模一样。

有的人勤劳,有了一些余粮;有的人佛系种地,就维持着温饱;有的人好吃懒做,或者突遇变故,突然到了断粮的地步。这时候,只有向有余粮的农户用土地换粮。

失地农民这时候就成了佃农,租用别人田地耕种。自己劳动性收入,就会被租金打折。而购得土地的农户,除了有耕种自己土地的劳动性收入,还有出租自己管不过来的土地的财产性收入。

初期因为有余粮的农户少,且持有的余粮也少,土地价格相对低廉。这个过程持续一段时间,土地兼并越来越多。不少拥有大量土地的农户,资产性收入,已经大于了劳动性收入,从而实现了“财务自由”。

失地农民,想摆脱劳动性收入打折的事实,只有置地这一条路可走。而仅有自己耕种土地的农民,发现了成为地主阶级能够有“睡后收入”,如果卖地,自己将成为佃农,阶层从而跌落。

已经成为地主阶级的人,尝到了买地的甜头。在没有更好途径,处理多余粮食的情况下,继续买地就成了最好的选择。

众所周知,市场经济中,价格主导了资源分配,某种资源越稀缺,其价格就会越高

按照佃农的想法,租金与土地价格的比值,土地价格泡沫已经上天。但实际上,稀缺商品的定价,是由商品拥有者与最有购买力的买家决定的。至于大多数没有购买力的需求,都是伪需求。

比如首尔、香港这些经济增长缓慢,甚至人口下滑的城市,房价也还在持续增长就是最为真实的写照。

房子几乎可以视作为永久性的,使用过程中的损耗忽略不计。所以,如果需求减少,即一个城市的人口减少,对于房价绝对是毁灭性的。比如那些资源枯竭的能源型城市,比如鹤岗、玉林等等。

在中国经济高速增长,城市化率飞速提升时期。所有城市通过兼并周边乡镇,容纳农转非人口都得到了飞速发展。

城市发展第二步是小城市人口前往大城市,各个城市之间差距开始加大。

现在不得不承认的是,中国整体生育率下降,老龄化严重,总人口在未来会出现负增长已经是必然趋势。在不考虑大量引入移民的情况下,通过产业配合政策抢其他地方的人,是每个城市后续发展的唯一路径。

目前超一线城市规模基本定型,每年只有极少量新增住宅供应。但拥有顶尖的产业与资源,自然而然意味着能从全国其他地方吸引最有钱人,最顶尖的人才,产生更多的消费。

所有城市,都是欢迎年轻人前来奉献的。但对于每个个体来说,真到了需要安家置业,从城市的寄生体转化为城市的一部分的时候,高房价就成了一个横在面前的向上无限高的高墙。筛选掉那些没有积累到资本,并且没有劳动能力的人。然后再吸引吸引新的怀揣梦想的人前来。这个城市自然而然可以永远保持新鲜的血液,不用考虑养老,甚至是教育的问题。因为这座城市留下来的可以是穷人,可以是老人。但永远不可能留下的是又老又穷的人。

而维持着高竞争力的城市,在国家人口下降的情况下。依然能够通过吸收下辖城市的人口,维持着规模。也就是维持着现有住宅的饱和度,不会出现空置。

进入存量博弈阶段,会有成功者,也会有失败者,城市之间也不例外。

无论置业顾问中介分销各路大V,怎么给你吹嘘人口规划基本面价值洼地,大家心里都应该明白几个道理:

1.一些以劳动密集型工业为主的城市,由于人力成本上升,产业逐步向东南亚等第三世界国家转移。最后由于原有产业衰退,新产业没有填补的城市,最终必然会和资源枯竭的能源城市一样成为铁锈地带。

那些产业落后,没有新兴产业跟进,除了遍地的在建工地维持着表面繁荣的城市,未来房价到底会如何自己可以掂量。

2.房价暴涨时期,人们总是会给暴涨找一万个应该涨的理由,同时也会给自己找一万个必买不可的理由,去掏空积蓄,掏空六个钱包,甚至掏空所有的借呗信用卡。

也许之前梭哈豪赌的人,最后都赢了。“整体来看还是赚了”这种话可能越来越难兑现。因为泡沫越多,挤泡沫的时间也会越长。追涨杀跌是人性,也是韭菜的修养。

3.不要被情绪带偏,唱多痛骂,唱空叫好。居者有其屋可能永远只是大多数人一厢情愿的幻想,除非所有人都承认自己竞争失败的现实,愿意降级定居城市。

真正所谓的核心资产可能就是永远的只涨不跌,无关合理,只关人性。(本文来源:扯个锤子微信公众号)